No resulta inusual en la adquisición de una vivienda con plaza de garaje, que tras la entrega de la señal, la celebración del contrato privado de compraventa, o incluso el otorgamiento de la escritura notarial, el adquirente al tratar de aparcar su vehículo por primera vez, se percata de que tal maniobra es imposible o requiere la realización de numerosas maniobras si el resto de plazas se encuentran ocupadas.
En la actualidad esta situación suele darse con cierta habitualidad en aquellas plazas de garaje que se encuentran en el denominado “fondo de saco”, en las que no existe posibilidad de sobrepasar la plaza propia para entrar posteriormente marcha atrás, y si se trata de acceder marcha adelante, es imposible ocupar la plaza si la colindante se encuentra ocupada.
Concretamente en Asturias, tras la entrada en vigor el 17 de marzo de 2019 del Decreto 73/2018, Anexo I, Norma 3.2.2 b): «En los fondos de saco se justificará, en las inmediaciones de las plazas, una superficie rectangular adicional de 10 m² con diámetro inscribible mínimo de 2 m. que, añadida a la vía de circulación o adosada a la plaza, permita acceder a las mismas.»
Hemos de partir de una premisa fundamental: La utilización de una plaza de garaje debe poder realizarse en todo caso utilizando exclusivamente las vías de distribución, y no plazas de terceros.
En este sentido es reiterada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo que en materia de compraventa de plazas de garaje declara:
Es esencial que las plazas de garaje se adecuen al fin que les es propio y para el que se adquirieron. Tal acomodamiento debe permitir su uso normal e implica:
- Que las plazas tengan las dimensiones necesarias para estacionar un vehículo de tamaño normal.
- Que los elementos superficiales accesorios (viales distribución), permitan las maniobras adecuadas y suficientes del vehículo dentro de los locales.
El incumplimiento de cualquiera de estos dos presupuestos permite al comprador acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, así como el 1166 del mismo cuerpo legal, referente a la identidad e integridad del pago, “El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente”. O lo que es lo mismo: «Que no te den gato por liebre.»
Este supuesto denominado “aliud pro alio”, traducido del latín, “una cosa por otra”, o al asturiano «gatu por llebre» tiene lugar cuando se entrega una cosa diferente de la debida, por inadecuación al fin al que va a ser destinada, dando lugar a un incumplimiento por inhabilidad de la misma y consecuente insatisfacción del adquirente.
De todo lo anterior extraemos las siguientes conclusiones:
- No es aceptable que por el hecho de utilizar las plazas de aparcamiento con dificultad, se tenga que soportar este vicio o defecto.
- No es razonable calificar como plaza de garaje aquella a la que para acceder se necesita un número elevado de maniobras, incrementando con ello el riesgo de causar daños al propio vehículo o al de terceros.
- Es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto.
- La consideración de la inhabilidad requiere una valoración jurídica en base a un componente fáctico, la constatación de las circunstancias existentes.
Acreditado el incumplimiento en los términos expuestos, resultarían de aplicación los artículos 1.101 y 1.124 del C.civil, permitiendo diversas alternativas en función de las circunstancias concretas del caso, resolución total o parcial, existencia de otras plazas libres en el edificio, etc, y en todos los casos con la indemnización o el resarcimiento de daños y perjuicios.
En cuanto al plazo de ejercicio de las acciones judiciales, dado que es una acción de incumplimiento contractual, no le resulta aplicable el plazo de caducidad de seis meses del artículo 1.490 del Código Civil, sino que carece de un plazo especial de prescripción, por lo que habrá de aplicarse el general de las acciones personales, de cinco años recogido en el artículo 1964 del Código Civil tras la última modificación.
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